Рынок жилья Казани: новостройки подорожали наполовину, а местных игроков двигают федералы

Высокий спрос на рынке жилья Казани разогнал рост цен на квадратные метры. Меры поддержки строительной отрасли, которые в 2020 году были направлены на поддержание объемов нового строительства, отразились в 2021 году не на количестве проданных квартир, а на стремительном росте стоимости жилья (рост цены на новое жилье за 2021 год составил 51% к аналогичному периоду и 29% — на вторичное).

Динамика цен на новостройки в Казани, руб./кв. м

Динамика цен на вторичное жилье в Казани, руб./кв. м

Первичный рынок по итогам 2021 года демонстрирует цены на 16% выше, чем рынок вторичного жилья. За последние четыре года это самый значительный разрыв в цене.

Влияние на рост цен оказывали несколько факторов:

• доступные ипотечные программы;
• повышение роста цен на строительные материалы и рабочую силу.

Доступность ипотечных продуктов, благодаря низкой ставке ЦБ, привела к повышенной покупательной способности среди желающих улучшить свои жилищные условия потребителей. Объем предложения рынка новостроек не смог угнаться за спросом и тормозил продажи повышением стоимости. Так, по итогам 2021 года объем сделок на рынке первичного жилья упал на 13% по сравнению с 2020 годом. При этом в прошлом году темпы продаж были высокими именно с начала периода действия льготных условий ипотечных продуктов.

Динамика регистрации ДДУ в Республике Татарстан, шт. сделок

То есть по факту количество сделок снизилось, но выросла стоимость продажи квартир и заметно увеличилось число ипотечных сделок. 2021-й стал рекордным не только по динамике роста стоимости жилья, но и по объемам выданных кредитов. Рост ипотеки, по сравнению с 2020 годом, составил 46%.

Динамика ипотечных сделок в Республике Татарстан, шт. сделок

Пока сложно сказать однозначно, являются ли итоги для рынка положительными или отрицательными. Безусловно, доступность приобретения жилья в городе снизилась. Но при этом рынок получил толчок для развития отрасли. Планы по расширению границ города, увеличению объемов строительства жилья до 1 млн кв. м в год и реновации городских территорий делают рынок жилья привлекательным для инвесторов. А как мы знаем, строительная отрасль — крупнейшая сфера рынка, которая дает развитие смежным отраслям и сотни рабочих мест.

Что же будет со стоимостью квадратного метра и когда он перестанет расти?

Анализируя причины роста цен на рынке жилой недвижимости за последние четыре года, необходимо упомянуть следующие факторы:

• повышение цен и рост объемов продаж в период введения эскроу-счетов, когда восходящую динамику питали новости о предстоящем росте цен из-за нововведений;
• период с начала 2020 года, когда начали действовать заманчивые низкие ипотечные ставки (для России практически «бесплатные» кредиты, о существовании которых в европейских странах мы так много слышали);
• опасения гиперинфляции из-за пандемии и макроэкономических факторов, при которых главным способом сохранения денег по-прежнему остается «бетон».

Обращая внимание на более длительный ретроспективный период рынка первичной недвижимости, можно сказать, что снижения номинальной стоимости квадратного метра точно не предвидится.

Безусловно, наибольшее влияние на рынок жилья оказывает доступная ипотечная ставка. Ставка по ипотеке следует за ключевой ставкой Центробанка России, которую регулятор использует как контроль над стоимостью доллара и уровнем инфляции. Если вспомнить два последних кризиса на рынке жилья (2008—2009 гг. и 2015 — начало 2016 г.), эта связь становится очевидной. При подъеме ключевой ставки и снижении доходов населения на фоне экономической нестабильности доступность приобретения жилья с помощью ипотеки падает. Вслед за этим снижается спрос и объем продаж.

При этом объемы ввода и рост предложения на новостройки не успевает за динамикой потребительских реакций как минимум на год из-за длительности выхода на строительные площадки. Именно по этой причине в посткризисные периоды мы пожинали плоды «недостроев», которые вышли на рынок в самый разгар стагнации спроса. Но даже эти факторы не снижали стоимости жилья. Цена стагнировала, темпы реализации снижались. В последующие годы мы можем увидеть динамику «съеденного» спроса в количестве сделок и, возможно, в скрытых скидках застройщиков, которые будут предлагать субсидированную ипотеку или квартиры с отделкой и меблировкой. Однако в этот раз ключевая ставка поднялась не до критического уровня. 8% — это средний уровень по итогам предыдущих лет, при котором в нашей стране ипотечная ставка была способна поддерживать покупательский спрос.

А вот на вторичном рынке возможна корректировка цены. Квартиры, которые приобретались с целью инвестирования, на волне быстрых темпов роста стоимости могут выйти на рынок уже в ближайшее время и создать избыток предложения. При этом при продаже вторичного жилья отсутствует возможность корректировки стоимости квартир теми инструментами, которыми владеют застройщики: субсидии и дополнительные опции в отношении состояния квартир.

Говоря о доступности жилья в Казани, стоит обратить внимание на следующие показатели: по данным Росстата, средняя заработная плата в Казани составляет 54 286 руб. в месяц. Средняя стоимость квартиры в конце 2021 года достигла 5 млн руб. Соответственно, средний платеж по ипотеке на срок 20 лет будет составлять 33 741 рубль в месяц. Вычитая из средней заработной платы неизбежные расходы на ЖКХ, продовольствие и услуги, мы получаем потенциальный люфт роста цены, при условии что квартирный вопрос с учетом ипотеки обычно принято решать семьям с двумя работающими.

Однозначно можно сказать одно, что рост темпов продаж будет ниже двух предыдущих лет, если снова новостройки не получат мер поддержки со стороны Центробанка.

Безусловно, спрос на рынке Казани не безграничен и дальнейшее его развитие будет напрямую связано с факторами миграции, ростом доходов населения и демографической ситуацией.

Большую ставку на дальнейшее развитие отрасли делает и город, способствуя увеличению предложения освоением новых земельных участков за счет реновации имеющихся территорий. К таким проектам городские власти подходят как комплексному развитию территорий, где учитывается план жилой и социальной застройки. Такие территории известны. На карте Казани будущими точками роста могут стать:

• Территория речного порта — 247 га в границах улиц Портовой, Девятаева и Меховщиков. На этом участке сейчас расположен технический парк РЖД. Планируется его вынос, а освободившиеся земли будут предоставлены для развития города.
• Район вдоль Вознесенского тракта, в том числе бывшая промышленная зона в микрорайоне «Родина», где старые здания используются под производственные и складские помещения.
• Проекты в Адмиралтейской слободе, вдоль старого русла реки Казанки, где появится новый микрорайон, объекты деловой инфраструктуры и прогулочные зоны.
• Строительство дублера Мамадышского тракта дает возможность развития участков вдоль нового проспекта до трассы М-7.
• Знаковым событием 2021 года стала продажа земельного участка, где ранее располагался ресторан «Акчарлак». Участок расположен на въезде в Советский район города и нуждается в том, чтобы на нем вновь началась новая жизнь.
• Развитие прилегающих к городу районов: Лаишевский узел, где запланировано до 5 млн квадратных метров жилья. При этом загородные территории поддерживаются сельской ипотекой, которая может быть предоставлена потребителям, если застройщики будут развивать комфортное среднеэтажное строительство (до пяти этажей).

Освоением новых территорий и участков займутся не только действующие игроки рынка. В Казань зашел крупнейший российский застройщик ГК «ПИК». С 2020 года ПИК ведет разработку проектов на участках в границах улиц Журналистов и Халитова, а также на выкупленных земельных участках компании ASG (на ул. Дорожный переулок). Группа компаний ПИК ведет строительство жилья уже 27 лет, география проектов — от Южно-Сахалинска до Новороссийска. Чаще всего компания использует в строительстве технологию европанелей или монолитно-каркасные дома. Присутствие такого крупного застройщика в республике позволит увеличить объем предложения на рынке жилья Казани и усилит конкуренцию.

Комплексный подход в развитии города был неоднократно отмечен в ключевых мероприятиях отрасли:

• В 2021 году был проведен первый архитектурно-строительный форум «Казаныш», на котором были озвучены перспективы развития территорий, предоставлена возможность знакомства именитых и молодых архитекторов с местными девелоперами.
  
  На мероприятии анонсировали создание Института развития города, где молодые специалисты смогут участвовать в разработке проектов городских территорий и создавать уникальные объекты.
  
  Большое внимание уделяется вовлечению девелоперов в изучение объектов «лучших практик» со стороны главного архитектора города. Требования к проектам застройщиков ужесточаются и без увеличения в них деталей, повышающих комфорт жителей, часто отправляются на доработку.

• В июне состоялся десятый, юбилейный саммит Российской гильдии управляющих и девелоперов, в рамках которого была вручена Первая региональная премия в сфере недвижимости. Члены жюри — признанные эксперты российского и международного рынков — дали оценку лучшим объектам жилой и коммерческой недвижимости десятилетия.

Участие в таких мероприятиях ключевых игроков рынка и молодых специалистов дает надежду на развитие рынка недвижимости в ключе постепенного перехода от гонки за повышение цены квадратного метра к росту уровня комфорта жилья.