Квазиипотека в Казани: рассрочки, кооперативы, трейд-ин и стройсберкассы

Ипотека: минус треть

В минувшую пятницу Центробанк России понизил ключевую ставку на один процентный пункт — до 14%. Одновременно в тот же день опубликовано постановление правительства о запуске в рамках антикризисного плана с марта текущего года льготной ипотеки по ставке 13% годовых. Правда, пока на эти цели российский бюджет направит лишь 20 млрд рублей. К слову сказать, об этой программе на недавней пресс-конференции рассказывал министр строительства РТ Ирек Файзуллин: если люди взяли кредит под 18%, АИЖК будет готово компенсировать 5%. В итоге для заемщика ставка остается на уровне 13%.

А пока после декабрьского шокового повышения ключевой ставки до 17%, ипотеку в Казани можно взять по ставкам от 14,85% до 25% годовых. Средняя ставка выдачи — 15-17%. Свое присутствие сохранил Сбербанк, ВТБ24, «Абсолют банк», «Татфондбанк», «Банк Казани». А вот приостановили свое участие в жилищном кредитовании «Инвесткапитал», «Союз», «МТС банк» и некоторые другие.

Итоги декабрьского шока теперь регулярно фиксирует Росреестр. В сравнении с аналогичным периодом 2014 года в январе-феврале текущего года ипотека упала на 26,7% (8 171 — в 2015 г., 11 145 — в 2014 г.). Если рассматривать ипотеку по видам объектов недвижимого имущества, то наибольший спад по-прежнему в секторе нежилого имущества — 70,6% (448 — в 2015 г., 1 526 — в 2014 г.), 31,3% по земельным участкам (1 703 — в 2015 г., 2 480 — в 2014 г.), 15,7% — в секторе жилья (6 020 — в 2015 г., 7 139 — в 2014 г.). По итогам января ипотека в Татарстане упала на 21% (в сравнении с аналогичным периодом 2014 года в январе текущего года было выдано 2 918 ипотечных кредитов, в 2014 году — 3 700. Спад в секторе жилья — 9%.

По данным Олега Митюнина из «Ак Барс Недвижимости», в 2014 году доля ипотечных сделок с новостройками у ряда крупных застройщиков достигла 40% (по некоторым объектам — 80%). По данным Файзуллина, в 2014 году ипотеку оформили более 45 тыс. человек — это на 40% больше, чем в 2013 году. Но на всем поставил крест «черный вторник», который установил местами заградительные ставки, а в целом ужесточил андеррайтинг (процедура оценки банком вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита).

Кто может дать «длинную» рассрочку?

На фоне мрачных прогнозов и уже снижающихся темпов продаж (они стали особенно заметны уже в феврале, когда застройщики выбрали остатки перешедших с декабря сделок) нужно было стимулировать спрос. В ход пошли как давно используемые инструменты (например, рассрочка), так и новые схемы с участием жилищных кооперативов.

Но готов ли потребитель, привыкший к ипотечному кредиту, присмотреться к иным вариантам? Опрошенные газетой «Реальное время» эксперты и участники рынка в целом дают утвердительный ответ, но с оговоркой. Сергей Никитин, директор по развитию компании «Сити Строй», признался нам, что «альтернативы ипотеке у нас пока нет». «Конечно, слышали и знаем о существующих акциях. Но подобные альтернативы не смогут заменить ипотеку потому, что никто не готов давать рассрочку на 10-20 лет. Также подобным схемам меньше доверяют, чем ипотекам», — объяснил он.

По его словам, сегодня в Татарстане многие банки уже перестали выдавать ипотеку. У тех, кто не перестал, ставка высокая — 16% годовых. А за недостроенные дома просят дополнительный залог в виде имеющегося жилья — если такового нет, то ипотеку попросту не оформляют.

Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом», также подтвердила, что многие клиенты уже отказались как от реализации, так и от приобретения квартир, отложив решение квартирного вопроса «до лучших времен». Тем более что одновременно с повышением процентных ставок ужесточились требования андеррайтинга, и увеличился размер первоначального взноса. Поэтому ей нисколько не удивительно, что после ужесточения условий по ипотеке на рынке появились альтернативные предложения. Гизатова однако все-таки рекомендует проверять договор и соглашаться на сделку только в том случае, если кооператив как-то аффилирован с застройщиком.

Альтернатива № 1: накопительные кооперативы

Одним из крупнейших российских игроков в сегменте ЖНК является татарстанский кооператив «Триумф-НК», который имеет 9 офисов, в том числе за пределами республики. В частности, в Москве.

Валентина Анисимова, директор «Триумфа-НК», отмечает, что в связи с повышением процентной ставки в банках люди стали больше интересоваться ЖНК.

«Принцип работы ЖНК: люди приходят со своими сбережениями приобрести жилье. Если сумма сбережений — 50% от стоимости, то мы даем оставшуюся часть под 6% годовых, при 40% — под 7%, при 30% — под 8%, при 20% — под 9% годовых. Вступительный взнос — 6% от стоимости приобретаемого жилья. 6% кооператива — это деньги пайщиков. Мы некоммерческая организация, и существуем на эти 6%. Этого вполне достаточно. Ключевая ставка банков на нас никак не влияет. Мы свою ставку менять не будем», — заверила Анисимова корреспондента газеты «Реальное время».

ЖНК работают в рамках ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» уже более 10 лет. Компания, по словам Анисимовой, «дает ипотеку всем желающим, но есть сроки ожидания»: дольше всех ждут те, кто вносит всего 20% от стоимости жилья. Средний срок — 10 лет. По закону жилье на период выплаты ипотеки формально находится в собственности у кооператива, поэтому дополнительная страховка жилья — личный выбор клиента.

По словам Анисимовой, сегодня несмотря на интерес к ЖНК людей пугает слишком маленький процент (6%) и слишком легкое получение кредита. Уровень доверия к ЖНК крайне низкий еще и потому, что «открылось много потребительских кооперативов, которые негативно себя зарекомендовали». По закону ЖНК не имеет права иметь более 5 000 членов. В «Триумф-НК» их чуть больше 1 500.

Цены вырастут вслед за рынком

Помимо классических ЖНК подобные схемы запустил и известный татарстанский застройщик — ГК «Унистрой». Искандер Юсупов, коммерческий директор УК «Унистрой», признав, что снижение активности на рынке ипотеки неизбежно приведет к появлению альтернативных схем реализации жилья в рассрочку, также рассказал корреспонденту газеты «Реальное время» о ЖНК.

«В нашем случае работа ЖНК выглядит так: участник кооператива вносит членские взносы за приобретаемое жилье. При достижении объема выплат 50% от стоимости жилья участник получает право на заселение в квартиру. При этом срок рассрочки может достигать 10 лет. Процентов никаких нет, но цена неоплаченных квадратных метров может расти вместе с рынком. Условно вы можете купить сейчас 20 метров в однокомнатной квартире по сегодняшней цене, а оставшиеся 15 метров оплатить в течение нескольких лет, при этом цена на них за это время вырастет», — предупреждает Юсупов.

Искандер Юсупов: «Снижение активности на рынке ипотеки неизбежно приведет к появлению альтернативных схем реализации жилья в рассрочку»

С другой стороны, рассуждает он, получается выгоднее, чем ипотека: нет такого жесткого андеррайтинга, участником кооператива может стать почти любой, отсутствует страхование жизни и имущества, нет необходимости подтверждать свои доходы. После повышения ключевой ставки и увеличения процента по ипотечным программам вплоть до 19% в «Унистрое» уже ощутили «заметный приток новых участников в кооператив».

Альтернатива № 2: трейд-ин и рассрочка

В «Унистрое» рассказали, что в компании помимо традиционной рассрочки от застройщика существует еще две схемы покупки жилья. «Это трейд-ин, когда мы готовы взять квартиру клиента на реализацию, чтобы он мог выкупить у нас заинтересовавшую его квартиру. А в отдельных случаях мы даже рассмотрим выкуп квартиры клиента, разумеется, с неким дисконтом», — рассказывает Юсупов.

Тем временем, как рассказала газете «Реальное время» директор «Сувар холдинга» Наиля Чабаненко, компания разработала «особые условия продаж для покупателей».

«Первый месяц 2015 года не принес существенных изменений на рынок недвижимости. Традиционно январь-февраль считаются каникулярными, большинство покупателей и инвесторов делают покупки в декабре. Но кризис банковского сектора, повышение ипотечных ставок до 16-18% годовых может привести к снижению покупательной способности, — соглашается Чабаненко. — Если не будет решена проблема с ипотечной ставкой, то продавцы недвижимости потеряют покупателей. Приблизительно 20% наших покупателей, которые получили одобрение банков на получение ипотеки, после повышения процентных ставок вынуждены были отказаться от приобретения жилья».

«Сувар» разработал несколько вариантов для рынка, которыми компания планирует хоть как-то поддержать продажи в сложный год. Во-первых, это бронирование квартиры на срок до 3 месяцев без изменения цены. Во-вторых, беспроцентная рассрочка на полгода. В-третьих, та же рассрочка, но уже по ставке 12% в год до конца строительства — при условии оплаты первоначального взноса от 50 до 70% квартиры. И, наконец, в случае оплаты первоначального взноса от 70% «Сувар» готов предоставить рассрочку по ставке 10% в год до конца строительства.

Альтернатива № 3: акции

Сегодня маркетинговые акции можно найти практически у любого застройщика, что, по сути, является подтверждением того, что цена на квартиры все-таки снижается.

Так, к примеру, представители крупной девелоперской компании «Ак Барс Девелопмент» (считается близкой к банковской группе «Ак Барса») сумели договориться со Сбербанком о «льготной ипотеке».

Олег Митюнин, директор «Ак Барс Недвижимости», рассказал, что согласно условиям акции «Вместе дешевле» маркетинговая ставка по кредиту составит от 11,5%. «Все зависит от первоначального взноса, стоимости выбранной квартиры и ее площади (есть требования по страховке, регистрации договора в ипотеке и т. п. — прим. ред.). Срок предоставляемого кредита на данных условиях — 120 месяцев. Нам удалось договориться с крупнейшим российским банком на такие условия благодаря интересным объектам и большому объему продаж. Программа действует на жилые комплексы «Казань XXI век», «Светлая долина», «Солнечный город», — говорит представитель АБН.

Понятно, что есть варианты: от 6 до 12 месяцев с первоначальным взносом от 50% под ставку чуть выше, чем у «Сувара», — 15% годовых.

Альтернатива № 4: ЖСК для бюджетников

На жилищном рынке давно существует механизм жилищно-строительных кооперативов, который достиг пика популярности в последние годы существования Советского Союза (в Казани памятником кооперативного движения стал микрорайон МЖК на пересечении улиц Лаврентьева и Гаврилова). Сейчас же кооперативы коммерческими застройщиками используются скорее как схема продажи квартир, а не их строительства. Так, у АБН есть ЖСК «Солнечный город-7».

Механизм ЖСК в Татарстане сейчас использует Госжилфонд. Напомним, в 2012 году Фонд РЖС впервые передал Татарстану часть земель, находившихся в федеральной собственности, чтобы республика на этих площадках построила жилье экономкласса для малодоходных групп населения. Тогда Ирек Файзуллин высказал мнение, что необходимо задействовать все инструменты, предлагаемые фондом РЖС по развитию жилищного рынка экономкласса, в частности, путем формирования жилищно-строительных кооперативов. Модель ЖСК должна была интегрироваться с программой республиканской социальной ипотеки, которую курирует Государственный жилищный фонд (ГЖФ) при президенте РТ. С 2013 года ГЖФ начал реализацию новой программы по формированию кооперативов, создаваемых гражданами для возведения многоквартирных домов на федеральных землях. Тем же руководством ГЖФ было принято решение о предоставлении займов нуждающимся членам кооператива для оплаты полной стоимости жилых помещений (на момент окончания строительства) под 7% годовых сроком на 15 лет. А при необходимости фонд выдавал бы ЖСК займы для внесения установленных минимальных паевых взносов. Тогда глава ГЖФ Талгат Абдуллин заметил, что его фонд постарался сделать все, чтобы «модель ЖСК не сильно отличалась от программы социальной ипотеки».

Впрочем, участниками ЖСК во все времена могли стать не все. Согласно постановлению правительства РТ № 854 был утвержден перечень категорий граждан, которые вправе войти в состав кооперативов. Это бюджетники: работники учреждений образования, здравоохранения и культуры и трудовым стажем не менее пяти лет и не имеющие в собственности или аренде земельного участка для индивидуального жилищного строительства, а также участвующие в каких-либо федеральных и республиканских программах по обеспечению жильем. В ГЖФ заявляли, что в конкурсе могут участвовать включенные в реестр ГЖФ по соципотеке и внесшие 30% от стоимости квартиры. При этом очевидно, что количество членов ЖСК не должно превышать число квартир в их будущем доме.

Альтернатива, которой нет: соципотека взамен стройсберкассы

Наконец, нельзя забывать о строительных сберкассах. Развивать неипотечные формы кредитования граждан с низкими доходами, в т. ч. распространенную в Европе накопительную систему приобретения жилья через строительные сберегательные кассы, предложил в 2007 году президент Владимир Путин во время заседания Госсовета в Казани.

В том же году в Госдуму был внесен проект закона о строительных сберегательных кассах, которые должны помочь россиянам накопить средства на жилье. Кассы фактически будут специализированными банками. При накоплении 20 процентов от стоимости квартиры гражданин сможет получить льготный долгосрочный кредит под 2-3 процента годовых на остальную сумму (тогда как в 2007 году ставки по ипотечным кредитам составляли в среднем 9-12% годовых). Кроме того, государство было готово начислять премию в размере 20% на ежегодные взносы вкладчика. Ожидалось, что развитие системы стройсберкасс приведет и к понижению процентных ставок к 2011 году. Первые сберкассы планировались уже в январе 2008 года, первые кредиты — в 2010 году. Но закон, благодаря банковскому лобби, так и не был принят, дважды отклонен. Правда, в феврале этого года один из разработчиков закона, депутат Иван Грачев сообщил, что он вновь попытается внести в Госдуму законопроект о строительных сберкассах.

Когда закон о стройсберкассах активно обсуждался, тогдашний министр строительства РТ Марат Хуснуллин заявил, что «в Татарстане уже есть инструмент, который решает подобную задачу, — это программа социальной ипотеки». Коммерческие банки в ней так же не участвуют, и так же происходит аккумулирование средств государства, граждан и организаций, участвующих в программе. Исполнителем программы явился тот же ГЖФ. На тот момент, в 2007 году, рассрочка платежей на 28,5 лет давалась под 7% годовых — и, по мнению Хуснуллина, была сопоставима с условиями, на которых могли бы работать стройсберкассы. «Опыт Татарстана отмечен в том числе и Владимиром Путиным и рекомендован к применению по России в целом», — заключал Хуснуллин.

Однако уже к концу 2011 года в Татарстане признали нехватку в регионе системы сберкасс. Файзуллин отмечал, что «соципотека работает примерно так, как и стройсберкассы — это не ипотечная программа в чистом виде, а именно сберегательная, по большому счету, контролируемая пирамида». Но с сожалением заявил, что по вопросу стройсберкассы в республике «недоработали», обещая тем не менее заняться ими в будущем, 2012 году. Тем более что в министерстве ощутили необходимость расширения спектра разных направлений в строительстве жилья. С тех пор — тишина.

Фото: creditvsaratove.ru, kazanfirst.ru, skyscrapercity.com, triumfnk.ru, Twitter, gazeta.ru, rusnovosti.ru