«Жилье в Казани покупают этажами, подъездами»
Эксперты рынка на бранче «Реального времени» о масштабах инвестирования в казанскую недвижимость
![«Жилье в Казани покупают этажами, подъездами»](/uploads/articles/8d/c1/aaf339d9600e72cf.jpg)
Галопирующие темпы роста цен на жилье в Казани как в сегменте новостроек, так и на вторичном рынке стали центральной темой обсуждения бизнес-бранча «Инвестиции в недвижимость», организованного 24 октября интернет-газетой «Реальное время». Приглашенные эксперты — представители риелторских агентств, застройщиков и девелоперов — на вопросы о текущей картине со спросом на жилую недвижимость отвечали исключительно эпитетами «рекордный», «огромный» и «небывалый».
Графики продаж устремлены вверх
Единодушное согласие, как на партийном собрании, — большая редкость для наших бранчей. Но на этот раз абсолютно все эксперты сошлись во мнении, что инвестиции в казанскую недвижимость — лучший способ сохранения и, с большой долей вероятности, приумножения денежных средств. Цифры, которыми делились застройщики и продавцы жилой недвижимости, также весьма схожи: все отмечают уверенный рост продаж, несмотря на то, что цена квадратного метра жильяс сентября увеличилась примерно на 6%.
«Мы представлены в 80 городах. В августе в 25 из них были установлены рекорды продаж. В сентябре 20 городов обновили свои рекорды. Динамика очень высокая. Заметно, что люди вкладывают деньги в недвижимость», — поделился статистикой управляющий партнер АН «Этажи» Максим Борисов.
Директор по развитию #Суварстроит Максим Николаев тоже отметил, что их компания с марта ежемесячно фиксирует рекордные показатели продаж по сравнению с прошлыми годами. С его слов, физические лица, инвестирующие в жилье, несколько изменили тактику. Два-три года назад большее количество вложений отмечалось на стадии котлована. Сегодня, кроме тех, кто инвестировал на раннем этапе с целью заработать, появились и те, кто стремится сохранить свои денежные средства с минимальными рисками, покупая квартиры в новостройках с максимальной стадией готовности. В то же время розничные продажи на стадии котлована также показывают положительные темпы, что говорит об эффективности государственных мер в рамках защиты дольщиков. В частности, недавние изменения в законах хоть и ведут к удорожанию стоимости квадратного метра жилья, но одновременно увеличивают и гарантии сохранности вложенных средств плательщиков, — отмечает Максим Николаев.
Елена Стрюкова, директор ООО «Ак Барс Недвижимость» также заверила, что спрос на жилье почти ажиотажный. Продажами за третий квартал в компании довольны, а динамикой за второе полугодие — довольны вдвойне. «Покупатели знают, что инвестировать в жилье выгодно и активно этим пользуются. К примеру, примерно 2 года назад на старте продаж в одном из наших ЖК 1-комнатная квартира стоила 1,9 млн. Сейчас, когда дом сдан, инвесторы реализуют ее за 2,5—2,7 млн рублей, имея 15% годовой доходности.
Комплексы, расположенные ближе к центру города, подорожали на 25—30% со старта продаж. Среди покупателей много именно инвесторов: мы видим, что количество тех, кто продает квартиру перед самой сдачей дома, заметно возросло», — прокомментировала ситуацию Елена.
Андрей Савельев, президент Гильдии риелторов РТ подтвердил: «На первичку сейчас достаточно хороший спрос. Есть комплексы, где прибыль от действий «купил-продал» составляет порядка 30% за год. В декабре 2016 года купили квартиру за 3,5 млн, в декабре следующего года она стоила уже 4,5 млн рублей. Сейчас она продолжает расти в цене, и инвестор не торопится ее продавать».
![](/uploads/article/bf/2c/7a97b7a2d6f085b1.jpg)
В любой непонятной экономической ситуации — покупай недвижимость
Обсуждение сместилось в сторону предпосылок, вызвавших бум продаж недвижимости. Катализаторами спроса, по мнению гостей бизнес-бранча, стали, во-первых, минимальные ипотечные ставки, которые, однако, скоро подлежат пересмотру. Это подстегнуло к покупкам как желающих улучшить собственные жилищные условия, так и инвесторов, планирующих в дальнейшем продажу квартиры.
Весьма убедительный пример привел Максим Борисов: инвестиция в долевое строительство принесла их клиенту 26% доходности за год с учетом погашения кредита и прочих издержек, на сделке по покупке с последующей перепродажей квартиры клиент заработал 16% от вложенных средств.
Антонина Дарчинова, коммерческий директор ООО «КамаСтройИнвест», связывает активность инвесторов с «небольшой истерией» по поводу отмены ДДУ — это последний шанс сработать на увеличение доходности по ходу строительства. Она уверена, что для физических лиц это возможность за 1—2 года заработать в среднем 18%. И в любом случае это сохранность денежных средств, так как клиент остается с квартирой — с материальным активом. Это безрисково, в отличие от других форм инвестирования.
Коллегу поддержала Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом»:
— Сейчас инвесторы скупают целые этажи в домах, которые будут достроены ориентировочно к концу 2020 года — это последние ЖК, которых не коснется тема эскроу-счетов. Мы предполагаем, что впоследствии инвесторы будут продавать свой актив по более низкой цене, чем сможет предложить отдел продаж застройщика, и при этом все равно оказываясь в существенном плюсе.
Следом эксперт назвала еще одну причину интереса инвесторов к жилому строительству: «Вложение в недвижимость как минимум втрое выгоднее, чем открытие депозита в банке. Тем более что доверие к банковской сфере со стороны физических лиц значительно снизилось».
Собравшиеся подтвердили, что волны банкротства финансовых организаций ведут к росту покупки недвижимости. После краха «Татфондбанка» и начала страховых выплат недавние вкладчики стали активно приобретать жилье, количество сделок по недвижимости выросло на 30%. Физические лица, едва получив на руки застрахованные 1,4 млн рублей, тут же приобретали на них жилье. Второй раз рисковать, открывая депозиты, никто не захотел.
![](/uploads/article/68/79/047624743b5c70ce.jpg)
Альтернативы есть?
Далее участники поразмышляли на тему, что может сравниться по эффективности с инвестированием в недвижимость.
Руслан Садреев привел три основных варианта прибыльных вложений.
Первый — собственно, приобретение квартиры и ее продажа, например, через год с уплатой налогов. Это фактически получение пассивного дохода, так как требует относительно небольших усилий при низких рисках.
В качестве альтернативы он предложил сдавать купленное жилье в аренду: на длительный срок либо посуточно.
Собеседники развили мысль Руслана Раитовича подсчетами. При сдаче жилья постоянным квартирантам квартира окупится примерно через 10—11 лет. В случае с посуточной арендой подсчеты оказалось вести сложнее: необходимо учитывать местоположения объекта, вносить корректировки на дни простоя, заложить расходы на маркетинг, сервисное сопровождение и т. д. После каждого гостя необходима уборка, стирка белья — под это требуется персонал.
![](/uploads/article/52/a3/beedd227d23a7686.jpg)
Елена Стрюкова подтвердила, что сдавать посуточно квартиру в центре Казани так же выгодно, как в Москве. А с учетом стоимости жилья, «входной билет» на арендный рынок столицы Татарстана является более доступным, чем в Первопрестольной.
Третий вариант, предложенный Русланом Садреевым, тоже касался покупки недвижимости, но только коммерческой. По его мнению, это гарантирует стабильный доход в 10% годовых.
Президент Гильдии риелторов РТ предложил четвертую альтернативу: покупку жилья в плохом состоянии и его продажу после качественного ремонта.
Итог этого небольшого мозгового штурма: выгодная инвестиционная сделка в любом случае базируется на покупке жилья.
На вопрос модератора, есть ли зависимость прибыльности инвестиции от класса жилья, директор по развитию #Суварстроит привел пример из практики компании, когда жилье бизнес-класса, приобретенное на ранних этапах строительства окупило себя меньше, чем за два года.
![](/uploads/article/1f/6f/3c20df5508b08710.jpg)
Как выяснилось, у #Суварстроит есть практика сопровождения инвесторов, которые последовательно принимают участие сначала в одном проекте, затем в следующем. «Мы консультируем, выявляем потребности и рекомендуем время, когда можно инвестировать с максимальной выгодой», — поделился опытом Максим Николаев.
Кто ты, таинственный инвестор?
Ян Айзенштат, рассматривая активность инвесторов с девелоперской позиции, считает, что сейчас ситуация несколько нездоровая. По его мнению, балансом на рынке недвижимости является соотношение 30% инвесторов и 70% конечных покупателей, желающих улучшить свои жилищные условия. Сейчас этот показатель приближается к отметке 50/50, что искажает реальную картину спроса и предложения.
Анастасия Гизатова также подметила, что этот процесс многие участники рынка ощущают на себе. У всех застройщиков присутствует перекос между их предложением при сдаче объекта и конкурирующей ценой, по которой выставляет свой объект инвестор.
Андрей Савельев продолжил: «В нашей гильдии есть одно агентство, которое фактически специализируется на работе с инвесторами недвижимости. Причем процесс ведется активно, первичку у них покупают этажами, подъездами. На рынке появляются компании-инвесторы, массово скупающие жилье для перепродажи. Действуют по принципу: купил дешевле, продал дороже, не вникая в специфику. В штате у них обычный менеджер по продажам, а не риелтор. Но, я думаю, в таком формате они продержатся недолго, максимум год-два, после чего уйдут с рынка. Так как спрос на новостройки в связи с изменениями в законах скоро нивелируется».
![](/uploads/article/2b/b3/f48ad5b02fbbc4ba.jpg)
На просьбу модератора составить среднестатистический портрет физлица, инвестирующего в недвижимость, эксперты ответили, что это человек в возрасте 40+, имеющий на руках 1—1,5 млн рублей. Мотивы действий — желание не столько приумножить, сколько не потерять свои деньги.
Руслан Садреев уверен, что такие инвестиции — самый понятный для них механизм по сравнению с паевыми фондами, валютными рынками, криптовалютами и инструментами другого плана.
— Само слово «недвижимость» вселяет спокойствие, гарантирует сохранность средств, — добавляет Ян Айзенштат.
Прогнозы и советы
Анастасия Гизатова сделала прогноз, как будет развиваться ситуация дальше, и призвала своих коллег поделиться мнением о недалеком будущем.
«Я считаю, что уже скоро нас ждет падение спроса, к февралю показатели будут ниже, чем сегодня, примерно на 30%".
Руслан Хабибрахманов предположил, что спад будет около 15—20%.
Представитель SOLDCO отнесся к предложению философски: «Я считаю, что мы, застройщики и девелоперы, определяем тенденцию сами. Будут хорошие проекты, отвечающие потребностям людей, в удачной локации, правильно спозиционированные — будут продажи. По статистике, порядка 700 тысяч казанцев хотят улучшить жилищные условия. Понятно, что не у всех есть для этого сейчас возможности. Но с этим спросом — активным и отложенным — можно и нужно эффективно работать».
![](/uploads/article/fd/f6/df8958c34953cffd.jpg)
По мнению директора АН «Премьер», в феврале может быть как активность, так и спад. В любом случае, цена падать не будет, даже если упадет спрос. «Ко мне часто обращаются знакомые, спрашивают, когда им лучше купить недвижимость. Я отвечаю: «Сейчас». Точно так же я отвечал и 3, и 5 лет назад — при этом еще ни разу не ошибся», — подытожил Руслан Садреев.
С ним согласились все участники бранча — инвестиции в недвижимость проверенный инструмент, которым можно умело воспользоваться. При этом нелишней, по их мнению, будет консультация или даже сопровождение сделки профессионалами.
Подписывайтесь на телеграм-канал, группу «ВКонтакте» и страницу в «Одноклассниках» «Реального времени». Ежедневные видео на Rutube, «Дзене» и Youtube.