«Нельзя просто установить: нет дороги — нет строительства, иначе мы убьем отрасль»

«Выбранное место было полем еще год назад»

Встречу модерировал главный редактор «Реального времени» Сергей Кощеев, который призвал участников бранча обсудить проблемные точки Казанской агломерации и перспективы ее развития. Первым слово предоставили представителю застройщика ЖК «Дольче Вита» — нового жилого района на 200 тысяч квадратных метров вблизи Иннополиса, который является вторым крупным объектом строительства в Верхнеуслонском районе.

Первая очередь домов уже построена, передача ключей планируется в конце июня, сейчас активно строится вторая очередь. При этом девелопер настроен на строительство целого района с разветвленной инфраструктурой, который поможет в развитии в том числе и Иннополису. Объект развивается по принципу комплексного освоения территории: школа, детские сады, торговые центры, парки, МФЦ, поликлиника — застройщик заранее все предусмотрел в проекте будущей реализации.

— В Иннополисе сегодня не хватает жилья, а город активно развивается, поэтому мы можем стать дополнительной площадкой для жизни сотрудников, работающих на предприятиях в Иннополисе, в Верхнеуслонском районе. Сегодня к нам обращаются руководители крупных компаний, которые рассматривают корпоративные бонусы для своих сотрудников в качестве поддержки в приобретении квартир, — подчеркнули представители застройщика.

Девелопер плотно сотрудничает с администрацией района и уверяет, что достиг взаимопонимания: «Мы построили ЖК в поле, сами понимаете, сети и дороги — все прокладывается с нуля. Сегодня силами застройщика построена дорога, которая полезна всему Верхнеуслонскому району, но соединить ее с трассой Казань — Ульяновск пока не можем. Здесь совместно работаем и с руководством района, республики, и с федеральными органами власти. Дорога станет подспорьем для всего района, развитием для прилегающих сельских поселений и нашего ЖК, разгрузит трассу от легковых авто».

Проект реализуется с нуля, что во многом нехарактерно для сегодняшнего девелопмента, поэтому много вопросов, которые придется решать, но компания активно работает и многое получается. «По ходу реализации смотрим и корректируем проект, добавляем фишки, понимая, что доверие к проекту только формируется, но он уже завоевывает сердца, и люди приезжают к нам покупать семьями. Это радует! Чтобы развитие было качественным, подключили московскую проектную группу, которая будет заниматься непосредственно и торговым центром, и развитием последующих очередей», — уточнила представитель застройщика.

— Проект глобальный, порядка 70 домов хотим построить, строим мы быстро и качество — соответствуем уровню комфорт+. Трех- и пятиэтажные комфортные дома из экологически чистых материалов по высоким стандартам строительства. Реализуй мы проект в городе, заняли бы одну из лидирующих позиций по продажам, потому что жилье получилось классным. Строительство началось всего год назад. За это время мы построили четыре дома и строим вторую очередь. Все инженерные коммуникации подведены, территорию благоустроили, ключи передаем уже через 2 месяца, — добавила она.

Если говорить подробнее о развитии инфраструктуры, то проектом запланировано и проектируется много разноформатных объектов, все будут способствовать комфортной жизни будущих жильцов. Оживить территорию призван большой торговый центр с кинотеатром: «Мы его задумали, понимая, что он здесь необходим. ТЦ станет местом притяжения населения и нашего ЖК, и прилегающих территорий, включая Иннополис, жители которого сегодня нуждаются в развлекательной инфраструктуре», — добавили в компании.

В той же локации в перспективе нескольких лет появится спортивный комплекс, будут реализованы различные МФЦ торгово-офисных форматов. Молл компания планирует строить самостоятельно, подключив проектные группы из Москвы:

— Важным шагом стало подключение к проекту опытной московской проектной группы, которая будет заниматься комплексной разработкой концепции и планировочных решений как для торгового центра, так и для последующих очередей жилой застройки. Это позволит повысить качество и проработанность проектных решений, — сообщил представитель компании.

Несмотря на сложности работы «с нуля», команда застройщика демонстрирует высокую динамику, и уже сегодня «Дольче Вита» привлекает внимание и интерес целевых покупателей, которые приобретают здесь жилье целыми семьями, подтвердили эксперты рынка недвижимости. Это является позитивным сигналом эффективности избранной стратегии девелопмента.

Районам не надо, чтобы у них развивалось жилье?

Модератор поинтересовался, как мораторий на новое строительство в пределах Казанской агломерации отразился на проекте. Оказалось, застройщик успел получить часть разрешений на возведение домов: «Где-то получено, а где-то будем получать. Мы с этим столкнемся. Это у нас еще впереди, потому что мы третью, четвертую очередь только начинаем проектировать». Иными словами, девелопер также причастен к разработке генплана района.

— Так обычно и происходит. Районным властям, по большому счету, особо не надо, чтобы у них развивалось жилье. Соответственно, работа ложится на плечи заказчика, то есть застройщика. Согласование всех моментов, позиций, в том числе социальных объектов, кто за чей счет строит, на чьей земле — это все в основном делается за счет заказчика, — подключился к разговору управляющий партнер БМП Груп Максим Николаев.

— А почему району это не надо? Новые люди — новые проблемы? — спросил Сергей Кощеев.

— Не совсем так, — не согласился главный архитектор Зеленодольска Дамир Шакиров.

Но Максим Николаев попросил не заострять внимание на одном Зеленодольском районе, который он рассматривает для реализации нового проекта: «Я нахожусь еще на начальной стадии. Возможно, там все совершенно по-другому. Но с теми районами, с которыми мы сталкивались, по большому счету им достаточно того, что есть».

Директор по развитию территорий ASG invest Ринат Аисов решил внести ясность: «Здесь на самом деле надо разделять понятия. Району нужно новое жилье. Есть показатели, которые федеральный центр спускает — нормативы по вводу жилья. Но району не нужны новые проблемы, вы правильно заметили. Новое жилье, спроектированное с учетом только бизнес-интересов и без учета интересов населения, зачастую порождает проблемы. Поэтому и возник такой тезис, что застройка вокруг Казани создает проблемы».

Спикер отметил положительную тенденцию последних лет. В республике решили пересмотреть стандарты градостроительства и вновь вернулись к понятию Казанской агломерации — ее комплексное развитие обсуждали более 15 лет назад, в том числе с участием ASG:

— Наша компания поднимала вопрос о необходимости рассматривать развитие территорий вокруг Казани не в рамках отдельных муниципалитетов, а в рамках единой концепции Казанской агломерации. Как раз-таки чтобы рассмотреть это в комплексе и не создавать новых градостроительных проблем. Поэтому однозначно застройка нужна! И районам, и городу, и, более того, она нужна людям, потому что в отсутствие объема строительства жилье становится для населения недоступным.

«Нельзя просто установить правила: нет дороги — нет строительства»

Хаотичная жилая застройка приграничных районов Казани без сопутствующей инфраструктуры создала серьезные проблемы: маятниковая миграция, бесконечные пробки на дорогах, рост социального недовольства населения, оказавшегося, как в Куюках, в «каменном гетто» в отсутствии школ, детсадов и других социальных объектов. По этой причине жилищное строительство вокруг татарстанской столицы в прошлом году заморозили, а муниципалитеты лишились части градостроительных полномочий.

Разработкой генпланов территорий теперь занимается Институт пространственного развития РТ под руководством известного московского градостроителя Олега Григорьева. Его же команда подготовила мастер-план развития Казанской агломерации, который уже согласован, но публично пока не представлен. Суть документа сводится к тому, чтобы территории развивать комплексно, а жилье строить после создания необходимой инфраструктуры. Но представители рынка недвижимости просят власти заодно разработать и программу для ее появления.

— Мы, со своей стороны, занимаясь ленд-девелопментом, отмечаем, что важно не просто спланировать конкретный участок, где жилье появится. Нужно сразу разработать программу. Если мы говорим, что без сетей, дорог, социальных объектов строительство жилья будет запрещено, мы должны спланировать, как, когда, за счет каких средств эта инфраструктура будет появляться. Нельзя просто установить правила: нет дороги — нет строительства. Иначе мы просто убьем отрасль. Мы должны, установив правила, сразу планировать, искать источники финансирования, закладывать бюджеты, а значит, средства на создание этой инфраструктуры, — подчеркнул Ринат Аисов.

Сейчас предпринимаются попытки взвалить этот вопрос на плечи застройщика. Казань — регион развивающийся, и цены на жилье позволяют достаточный объем инфраструктуры вложить в экономику проекта. Но это все равно будут локальные объекты, отметил спикер: «Невозможно магистральную инфраструктуру, крупные транспортные развязки, магистральные сети, школы — все это полностью заложить в экономику проекта строительства».

Поэтому нужно планировать федеральные программы поддержки. Часть из них уже есть, некоторые, как программа модернизации коммунальной инфраструктуры, появились в прошлом году, а часть анонсирована. К примеру, в марте этого года российский вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о том, что новую программу модернизации ЖКХ в России должны утвердить в ближайшие месяцы, а еще ранее Владимир Путин сообщил, что на модернизацию коммунальной инфраструктуры в регионах до 2030 года направят 4,5 трлн рублей.

— Понятно, что какие-то федеральные программы уже есть. Но учитывая, что ресурсы существующей инфраструктуры практически исчерпаны, как исчерпаны ресурсы существующих школ по количеству мест, емкости существующих дорог, нужно строительство новых объектов в большом объеме. Без крупных федеральных проектов по поддержке и развитию инфраструктуры это невозможно. Но первый шаг, я считаю, сделан. Мастер-план разработан, точки роста определены. Логичным будет сделать второй шаг: все посчитать и спланировать программу развития, — считает Ринат Аисов.

«Вся инфраструктура готова, нам нужно жилье — пожалуйста, стройтесь!»

Тему продолжил главный архитектор Зеленодольска Дамир Шакиров. Муниципалитет, который он представляет, еще много лет назад одним из первых поднял тему концепции Казанской агломерации, предложив проект «Большой Зеленодольск».

— В рамках проекта у нас уже сейчас реализуются крупные инфраструктурные проекты. На днях новый промпарк заложили, где «Яндекс» будет присутствовать, открыли новое предприятие «Татлифт» — это наши татарстанские лифты. Это те предприятия, которые создают новые рабочие места и будут работать на строительную отрасль в том числе. Затем у нас строится дорога в Осиново, которая будет вести в Зеленодольск и разгружать транспортные потоки. В этом году сети протянули под будущую застройку, — сообщил главный архитектор Зеленодольска.

Ради привлечения новых инвесторов в район дважды меняли границы города. И хотя индустриальный парк находится в стороне, юридически он в черте Зеленодольска. Поэтому резиденты площадки получают налоговые льготы. «И у нас там много резидентов и рабочих мест, вся инфраструктура для строительства готова, нам нужно жилье — пожалуйста, стройтесь!», — обратился Шакиров к девелоперам.

Ежегодно Зеленодольский район сдает порядка 160—170 тысяч квадратных метров жилья, находится в пятерке муниципалитетов республики по этому показателю. При этом город заинтересован в появлении новой недвижимости: как многоквартирных домов, так и формата ИЖС.

— У нас сейчас многие полномочия ушли в республику. Мы с Институтом пространственного планирования вместе прорабатываем агломерацию. Очень много внимания уделено Зеленодольскому району. Мы многократно выезжали к ним, обсуждали наши будущие проекты, потребности под застройку. И на основании этого, с учетом всех маятниковых миграций, нам сделали расчеты и дали рекомендации: вот здесь вам лучше построить столько-то квадратных метров жилья и не больше, потому что иначе это создаст такие-то проблемы.

Что касается согласования проектов, по словам архитектора, власти и бизнес всегда находят решение: «Мы учитываем возможности, ситуацию на рынке. Есть подрядчики, которые готовы строить бизнес-класс. Вот по Октябрьскому принесли проект — какие там фасады! Мы им: все, друзья, ставьте краны на площадку, пожалуйста, стройте. Есть моменты, когда тяжело проект продвигается, но мы всегда можем договориться, найти общее компромиссное решение по внешнему виду и благоустройству».

Анонсировали свой проект в рамках «Большого Зеленодольска» и в ASG, компания также тесно работает над ним с Институтом пространственного планирования РТ: «Первая очередь «Большого Зеленодольска» разработана, и уже скоро, я надеюсь, начнется его реализация с соблюдением тех принципов градостроительства, которые должны применяться повсеместно. У нас баланс рабочих мест и жилья соблюден. Крупный массив порядка 300 гектаров, половина которого отведена под промпарк, а вторая половина — под комплексную жилую застройку. И очень большая территория отводится под озеленение».

Под строительство новой дороги в Осиново компания отвела порядка 20 гектаров своих земель, чтобы улучшить транспортную доступность территорий.

«Агломерация — это в первую очередь баланс ресурсов»

Сам Зеленодольский район Ринат Аисов привел в качестве положительного примера взаимодействия с органами власти, которые поддерживают частные инициативы. Есть районы с более сложными проблемами, которые создала в прежние годы хаотичная застройка территорий. Но и с этими муниципалитетами ленд-девелопер также активно работает:

— Наше предложение — за счет новых территорий создавать для этой проблемной застройки всю необходимую инфраструктуру в ближайшей доступности. Чтобы люди не ездили через весь город, не отвозили ребенка в школу. За счет нового комплексного освоения территорий у них будут созданы поблизости и школы, и детсады, и благоустроенные парки, и рабочие места. У нас есть примеры таких проектов.

Заместитель генерального директора компании «Ак Барс Дом» Иван Мошка выразил мнение, что муниципалитеты, напротив, ведут борьбу за появление на своих территориях новых людей, которые будут развивать предпринимательскую деятельность и платить налоги в местные бюджеты.

— Чем больше людей в районе, тем богаче бюджет. Поэтому все районы заинтересованы в том, чтобы максимальное количество людей на своей территории приземлить. Хорошо, если это будет жилье и прописка, а еще лучше, если люди будут еще и работать здесь. Агломерация — это в первую очередь баланс ресурсов, которые необходимы и Казани для выполнения каких-то своих амбициозных планов в части производства или новых проектов, и районам, которые должны на своей территории реализовать баланс жилья и рабочих мест, без этого никуда, — считает он.

Запуск собственного производства лифтов в республике эксперт и вовсе назвал грандиозным событием для татарстанского рынка недвижимости: «Потому что с лифтами проблема, и все застройщики знают, чуть ли не пороги обиваем у некоторых производителей, чтобы выпросить какую-то лебедку. А когда это находится в Зеленодольске, мы надеемся вопрос закрыть».

В пределах Казанской агломерации застройщик возводит жилье в Зеленодольском и Лаишевском районах. В частности, на территории последнего реализует два больших проекта. Это ЖК «Дом у сада», где строится четыре дома со сдачей в этом году. Второй проект — ЖК «Новый свет» на площади 179 гектаров, в этом году девелопер сдаст здесь 80 тысяч «квадратов» жилья. Это трех- и четырехэтажные дома класса комфорт+.

— Это смежная территория со Smart City, проект которого сейчас повторно стартует. Там заявлены наукоемкие производства, и мы понимаем, что эта синергия позволит создать хорошую локацию для комфортной жизни людей. В проекте представлено все, заложены все социальные объекты, а дороги и сети уже построены. То есть у нас концепция такая, что мы сначала строим садики, школы, дороги, а потом начинаем строить жилье, — пояснил Иван Мошка.

В первом проекте один детсад и школа уже построены, сейчас строится вторая школа. Во всем квартале построены дороги. «Многие коллеги говорили, что в районе было много хаотичной застройки, не обеспеченной инфраструктурой. Соответственно, сейчас эти школы в том числе обеспечат и уже застроенную смежную территорию. Усады довольно-таки большой населенный пункт», — добавил он. Что касается мастер-плана Казанской агломерации, который предлагает несколько сценариев развития, представитель АБД пока его не видел, но считает, что документ должен учитывать интересы всех районов, чтобы утвердить его как стратегию развития.

— Все, что нужно от государства, — это определить стратегию развития мест. Как только будет определена стратегия, девелоперы уже сделают свою часть работы, тактически реализуя эту стратегию. Если государство не видит в этом районе многоквартирной застройки, ну скажите вы сразу, мы тогда не будем покупать за космические деньги землю и потом не будем там продавать непонятно что. Поэтому здесь главное — определить правила, — убежден Иван Мошка.

С этим согласились и остальные участники бранча: «Все готовы играть по правилам, главное, чтобы они были понятными и одинаковыми для всех».

— Правила должны быть заранее известны, и предлагать их должны профессионалы-архитекторы, — подхватила коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова.

— Если говорим про промышленное развитие, должны пригласить тех, кто занимается промышленным строительством и понимает промышленную логистику. Если говорим про жилье, надо пригласить специалистов по жилью, про транспорт — транспортных инженеров. По воде надо звать специалистов, которые занимаются реками, — продолжил мысль Иван Мошка.

Продолжение следует