Бизнес-центры Казани: почем рабочее место для народа

Головная боль для владельцев

Напомним, с 1 января база налога на имущество исчисляется по кадастровой стоимости (а ее в той же Казани опять же в последние годы переопределили, вызвав вал судебных исков предпринимателей), а не по остаточной, усредненной, которая меньше кадастровой в разы. Налоговая ставка в этом году составит 1,2%, в 2016-м — 1,5%, в 2017-м — 1,8%, в 2018-м и в последующие годы — 2%. А с 2020 года по такой схеме будут начисляться все виды налогов на имущество. Изменения коснулись даже объектов социально-культурной сферы, используемых для нужд культуры, образования, социального обеспечения, которые теряют налоговые льготы в случае, если их офис располагается в административном или офисном центре. О ряде БЦ газета «Реальное время» зимой-весной этого года уже упоминала в списке всех казанских торгово-деловых центров площадью свыше 3 тыс. кв. метров с указанием их новой кадастровой стоимости. Именно эти изменения и заставили татарстанский минзем составить базу данных ТЦ республики, куда не вошли объекты меньше 3 тыс. кв. м, которых налоговые изменения пока не коснулись.

Исследуя рынок торговой недвижимости и составив рейтинг крупнейших рантье Татарстана, мы уже называли его в свете последних фискальных событий «списком пострадавших от налогового бремени». Известно также, что оценку недвижимости по всей РТ проводила компания РКЦ «Земля», и проводилась она массовым методом, без учета индивидуальных особенностей каждого объекта. А то, как сложно правильно подсчитать собственно офисные площади, отделив их от торговых и/или производственно-складских, мы упоминали в своем прошлом материале в серии о рынке офисной недвижимости. Напомним также, что ТПП РТ уже в марте заявила о поступлении десятков жалоб от владельцев коммерческой недвижимости, налог на которую в результате изменения схемы налогообложения вырос в несколько раз: бизнесмены ждали, что палата поможет пересмотреть результаты оценки кадастровой стоимости недвижимости или же «протолкнуть» в Госсовете льготы для облегчения материального положения бизнеса в кризис. Кадастровая стоимость в отдельных случаях увеличивается в 11-12 раз, сообщил тогда глава ТПП РТ Шамиль Агеев (так, 111 казанских ТЦ и БЦ оценили в 75,7 млрд рублей). В татарстанские суды за последние три года в ходе оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (и рантье желали бы, что очевидно, вероятнее всего, в наши рейтинги, например, вообще не попадать) был подан 1 281 иск. Противостояние владельцев ТЦ с чиновниками не уникально: в Москве и Екатеринбурге торговые центры также пытаются оспорить резкое повышение налогов, связанное с увеличением кадастровой стоимости.

БЦ не могут поднять аренды, не спугнув бизнес: как поступят владельцы площадей?

Любопытно это еще и потому, что, по мнению ряда экспертов, в действительности настоящими бизнес-центрами могут быть только БЦ с площадью выше 3 тыс. кв. м. И в прошлом материале мы подсчитали по методу Cushman & Wakefield, вычитая из всей суммарной офисной площади Казани центры с общей площадью не более 3 тыс. кв. м. Оказалось, что реальных БЦ площадью более 3 тыс. кв. м в столице РТ всего 60. Общая их площадь тем не менее несильно отличается от совокупной — 725,1 тыс. кв. м. В свете вышесказанного, от налогообложения с 2018 года пострадают как минимум 60 бизнес-центров, и практически вся офисная площадь мегаполиса. Очевидно, что это не замедлит сказаться и на арендных ставках. Проблема, однако, в том, что БЦ существуют не в вакууме, а на рынке. А на рынке сегодня кризис. И, как следствие, повышение арендных ставок (а после кризиса 2014 года в целом по стране они упали на 10-15%) лишь «выгонит» бизнес из крупных БЦ в более мелкие — те самые, площадь которых меньше 3 тыс. кв. м. Это если исключить саму возможность владельца распылить бизнес-центр на ряд мелких «бизнес-центриков» под разными юридическими лицами. Правда, не исключено, что за этим будут строго следить надзорные органы (в первую очередь налоговики).

Ставки аренды в Казани в кризис упали на 10-15%

Ранее, в мае, мы уже писали, цитируя экспертов, что ставки аренды на офисном рынке Казани, как и в целом по всей России, в 2015 году упали на 10-15%: но в связи с тем, что на офисном рынке Казани нет такого числа новых помещений, значительного падения ставок, как в Москве, не произошло. Ставка аренды на офисные помещения в Казани составляет в среднем 1 000-1 200 рублей в месяц (в качественных БЦ), включая налоги, коммунальные платежи и операционные расходы. Общий уровень арендных ставок по классу «А» составляет, по мнению руководителя казанского представительства некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов» Айрата Гиззатуллина, 1 000 руб. за кв. м и выше, по классу «В+» — от 750 руб. за кв. м и выше. «По классу «В» цены варьируются в зависимости от многих факторов, и границы цен более широкие. Есть ставки от 450 руб. за кв. м, но в то же время некоторые объекты доходят до 900 руб. за кв. м», — отмечал он в весеннем комментарии газете «Реальное время». Тогда же он озвучил правило: «Общее правило стоимости объекта: чем меньше помещение, тем выше арендная ставка в расчете на квадратный метр».

Стоимость всех БЦ столицы РТ больше 30 млрд рублей — 11,4 млрд стоят центры класса «А»

Итак, что говорит пугающий кадастр владельцам БЦ в казанском случае? Он говорит, что совокупная кадастровая стоимость всех 98 БЦ столицы РТ составляет 32,7 млрд рублей. Самая высокая стоимость у двух топовых объектов, о которых мы уже писали: это «Корстон» и «Сувар» — соответственно 4,97 и 4,24 млрд рублей (ранее, по данным Росреестра, «Корстон» стоил чуть ниже — 3,7 млрд рублей). Кадастровая же стоимость всех офисных площадей класса «А» — 11,4 млрд рублей. То есть 34,7% всего офисного казанского кадастра приходится всего на 8 объектов класса «А». Однако, что любопытно, несмотря на престижность и качественность площадей в БЦ класса «А», по стоимости этих самых площадей в топ-10 самых дорогих бизнес-центров попадают сразу 7 БЦ класса «В» и только три БЦ класса «А». Помимо двух перечисленных это еще офисный центр «Карсар» — 7-е место в рейтинге: 732,2 млн рублей. В мае аренда в «Карсаре» составляла 1 701 рубль за кв. м. В «Корстоне» и «Суваре» соответственно 1 100-1 500 руб. и 1 250-1 350 руб.

В Казани четыре «офисных» «миллиардера»: «Корстон», «Сувар», MEGGAPARK и «Родина»

Так, находящийся на первой строчке рейтинга по площадям самый крупный торгово-деловой комплекс MEGGAPARK (класс «В» официальный и класс «С» неофициальный) занимает лишь третью строчку рейтинга по кадастровой стоимости — 1,9 млрд рублей. Интересно, что в случае с ним арендные ставки еще меньше: 175-700 руб. за кв. м (напоминаем, данные — майские). И следом за ним идут сплошь БЦ класса «В»: КРЦ «Родина» (1,3 млрд рублей) — 800-940 руб. за кв. м, «Идея» (745,8 млн рублей) — 380-560 руб. за кв. м и «Караван» (740,7 млн рублей) — 500-600 руб. за кв. м. Фактически в Казани лишь четыре БЦ-«миллиардера», владельцы которых в 2018 году от налога на имущества испытают особенно противоречивые чувства. Остальные, начиная с «Идеи», идут за «миллиардерами» с большим отрывом. 8-10 строчки занимают БЦ «Азинский», БЦ на Нариманова, 40 и «Дом Кекина» — с кадастровой стоимостью 659, 643 и 616 млн рублей соответственно. «Резиденты» первых 10 мест в рейтинге — владельцы площадей общей кадастровой стоимостью 16,5 млрд рублей. Любопытно, что «Дому Кекина» по ряду причин резко увеличили кадастровую стоимость: ранее он стоил 412 млн рублей. Зато в топ не попал БЦ «Бахадир» (один из крупнейших БЦ класса «В»), стоивший в марте 735,8 млн рублей, а ныне — лишь 281,8 млн рублей.

Самый дорогой офисный фонд — класса «В» — на 14 млрд рублей

Пожалуй, в соответствии с кадастровой оценкой имущества самым дорогим офисным фондом владеют БЦ класса «В»: общая стоимость офисных площадей там составляет 14,2 млрд рублей. Помимо перечисленных выше БЦ в топ-10 центров класса «В» по стоимости имущества попадают бизнес-центр на Ибрагимова (615 млн рублей, и одна из самых дорогих наряду с «Карсаром» арендных плат — 1 600 руб. в мес.), деловой центр Relita (533,7 млн, 800 руб. в мес.), бизнес-центр «Сфера» (507,2, от 650 руб. в мес.) и блок-офис на Московской (453,5 млн рублей). Совокупная стоимость офисных площадей в БЦ, попадающих в первую десятку рейтинга класса «В», составляет 7,4 млрд рублей.

Средняя стоимость одного БЦ класса «А» выше БЦ класса «В» в 6,7 раза

Конечно, считать среднюю стоимость офисных площадей можно лишь очень формально, тем более в случае, когда число БЦ в том или ином классе довольно велико. Тем не менее цифры эти весьма показательны. Так, если средняя стоимость качественных БЦ класса «А» составляет 1,4 млрд рублей, то стоимость БЦ класса «В» — всего 290,8 млн рублей. Притом что их, напомним, минимум 49 единиц по Казани — поэтому разброс цифр велик. Однако в классе «В» есть в столице РТ только один «миллиардер» — это тот же гигант ТДК MEGGAPARK. Остальные, даже в первой десятке самых дорогих БЦ, стоят от 745 млн рублей и ниже.

Для сравнения: при совокупной стоимости всех БЦ класса «С» в Казани, равной 5,1 млрд рублей, средняя стоимость такого БЦ (а их в столице РТ 32) составляет всего 160,1 млн рублей. Что очевидно — построить его девелоперу гораздо дешевле. Хотя именно этот класс страдает в кризис больше всего: его площадями зачастую пользуется МСБ, проседающий во время финансовых волнений сильнее всего (его, напомним, в Казани, по разным оценкам от 16,3% до 20%). Самый дорогой БЦ в этом классе — бизнес-центр на Чуйкова (574,4 млн рублей) с арендной платой 600 руб. в мес. В пятерку дорогих БЦ этого класса также входят БЦ «Арго» (357,5 млн), бизнес-центр на ул. Щапова, 26 (357 млн рублей) с арендной платой 450-550 руб., БЦ на Камала (342,3 млн), ОЦ «Проточная, 8» (291 млн рублей) с 400 руб. в мес., «Градстройинвест» (285,5 млн рублей) с 450 руб. в мес. и деловой центр «Журналистов, 2а» (267,9 млн рублей) с 600 руб. в мес.

Часть 1. Бизнес-центры Казани: в каких условиях работает бизнес столицы республики