Казгордума лишила казанцев возможности регистрировать жилые дома в СНТ
В столице Татарстана приняли Правила землепользования и застройки, не позволяющие воспользоваться возможностями, которые предоставляет федеральное законодательство
Одним нажатием на кнопку депутаты Казгордумы лишили жителей Казани решения «квартирного вопроса» — утвержденные ими в августе 2021 года Правила землепользования и застройки не предусматривают строительства жилых домов на территории садоводческих товариществ. Казанцы, имеющие садовые участки в черте города, не сразу заметили, что лишились права, которым их наделил федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…»: отказы в регистрации добротных жилых домов в СНТ стали приходить из Росреестра, начиная с прошлого лета — с момента, когда регистраторов обязали сверяться с ПЗЗ. «Реальное время» — о последствиях и причинах того, что в Казани «перечеркнули» федеральный закон, «перечеркнутых» из-за этого человеческих судьбах, а также рекомендациях юристов, как исправить ситуацию.
Ловушка для бедных
— Мы взяли кредит, чтобы построить дом для себя и детей, — рассказала «Реальному времени» многодетная мать Людмила Саттарова. — У нас с мужем пятеро детей, я — инвалид первой группы и работать не могу, так что фактически муж семью содержит. Теснились ввосьмером в однокомнатной квартире свекрови, об ипотеке даже не думали — купить квартиру нужной площади нам просто не по карману. Решили сэкономить — построили в СНТ «Воровского» отличный бревенчатый жилой дом в два этажа. Думали, пропишемся там все, а квартиру продадим и долги закроем. Только прописаться можно лишь в жилом доме, а нам из Росреестра пришел отказ на регистрацию дома как жилого строения. Что делать теперь?
В отказе, полученном Саттаровыми из Управления Росреестра по РТ, запрет на регистрацию жилого дома обоснован тем, что, хотя земельный участок, на котором они построили дом, и имеет вид разрешенного использования «Садоводство», но находится в пределах территориальной зоны «Зона размещения объектов общественно-делового назначения», и Правилами землепользования и застройки, утвержденными Казгордумой в 2021 году, «для вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (размещение для собственных нужд жилого дома) не предусматривается строительство жилого дома в пределах указанной территориальной зоны».
Дом, который построила семья Саттаровых на дачном участке, по словам Людмилы, не просто пригоден для жилья — уровень комфорта в нем несравним с квартирой такой же стоимости. Круглый год в доме имеется вода, электроэнергия, канализация. Идеальное жилье для многодетной семьи — а жильем не признают. Заемные деньги потрачены, а семья, по сути, оказалась в финансовой ловушке.
«Позаботились», называется, о порядке
Получили отказы в регистрации жилого дома и несколько собственников участков в СНТ «Нокса» и в других СНТ, расположенных в границах столицы Татарстана — вне зависимости от территориальных зон. Дело в том, что, выражаясь казенным языком Росреестра, у нас даже на землях территориальной зоны «Зона садоводств и огородничества», имеющих вид разрешенного использования «Ведение садоводства», строительство и размещение для собственных нужд жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом, хозяйственных построек и гаражей не допускается — Казгордума установила на них нулевые предельные параметры.
Однако параметры эти были установлены еще в 2021 году, а проблемы с регистрацией вылезающих за «нулевые» параметры строений у граждан начались лишь во второй половине 2022-го.
— Пределы правовой экспертизы при проведении учетно-регистрационных действий в рамках дачной амнистии были изменены нововведениями, вступившими в силу с 1 июля 2022 года, — сообщили «Реальному времени» в пресс-службе Управления Росреестра по РТ. — Таким образом, до этой даты в пределы правовой экспертизы не входила проверка параметров, установленных правилами землепользования и застройки.
В переводе на разговорный язык это означает, что раньше регистраторы не были обязаны сверять свои действия с ПЗЗ, а с 1 июля 2022 года российские законодатели обязали их это делать. Цель, разумеется, была благая — чтобы исключить противоречия между ПЗЗ и реальностью. А вот реальность оказалась такова, что казанцы вовсе лишились возможности реализовать данное им российским законодательством право иметь жилой дом на своем садовом участке.
— В настоящее время, до внесения соответствующих изменений в правила землепользования и застройки, в части параметров на жилые дома, в рамках дачной амнистии проведение учетно-регистрационных действий невозможно, — сообщили «Реальному времени» в пресс-службе ведомства.
И добавили, что граждане, попавшие в такую ситуацию, «также вправе воспользоваться уведомительным порядком, установленным статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ», либо обратиться в суд.
Кто не успел, тот опоздал. А кто успел?
— У нас в СНТ много жилых домов, — говорит Людмила Саттарова. — В июне 2022 года гражданин Узбекистана, например, зарегистрировал дом и привез сюда всю свою семью. А мы, получается, не успели — и теперь без вины виноваты?
Во многих СНТ паника: те, кто уже зарегистрировал дома, боятся, что исполком их «разрегистрирует» через суд. Веры в то, что закон обратной силы не имеет, у людей нет.
— Вы название нашего СНТ не пишите и мое настоящее имя не указывайте, — предупредил «Реальное время» казанец Ильнур С. (имя изменено, — прим. ред.). — А то ну как с меня, как самого откровенного, и начнут? Я зарегистрировал дом в СНТ в черте Казани два года назад. Торопился, боялся, что что-нибудь измениться, как чувствовал... У нас в СНТ 60 домов жилых, примерно половина — не зарегистрированы, люди получили отказы из Росреестра. У соседа вообще шок: он приехал из другого региона, купил дачный домик у предпринимателя, который промышляет строительством домов в СНТ — покупает участок, возводит дом, оформляет как дачный по амнистии и продает. Работает в СНТ, которые находятся поближе к дорогам, раскупают у него дома охотно, и, сами понимаете, недешево — именно потому, что рядом и дороги, и магазины, и детсады со школами. Он покупателей уверяет, что перерегистрировать дом как жилой будет легко. И вот сейчас он при прибыли оказался, а сосед мой — на бобах. И денег на другое жилье у соседа нет.
При этом, по словам Ильнура, те, у кого дома уже зарегистрированы, теперь тоже запаниковали: по словам юриста, у которого он консультировался, дома, ранее зарегистрированные жилыми без учета того, что написано в ПЗЗ, городские чиновники запросто могут снять с регистрации через суд.
— Для многих людей это была единственная возможность обзавестись нормальным жильем, а не клетушками по заоблачным ценам. Люди поверили федеральной власти, которая объявила, что можно строить жилые дома при условии соблюдения норм, а теперь, получается, что всех нас, выражаясь бандитским языком, «кинули»?
Проще запретить, чем из бюджета оплатить
Осведомленный источник в Казгордуме пояснил нашему изданию, что решение установить «нулевые» параметры для жилых домов в СНТ объясняется просто: по закону местные власти обязаны обеспечить жилые дома дорогами, водой, электроэнергией и так далее, а на это надо будет изыскивать средства в бюджете — куда проще и дешевле просто запретить строить жилье в СНТ.
«Надежду жить комфортно и соразмерно материальным возможностям перечеркнули»
Однако у тех, кто построил жилой дом в садоводстве в пределах Казани, шансы узаконить этот дом как жилой — практически нулевые. Дело в том, что в действующей редакции федерального закона №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» говорится, что «строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства».
— В нашем СНТ почти сотня домов реально жилые, более половины из них уже зарегистрированы как жилые, — говорит председатель одного из казанских СНТ. — Я не хотел бы, чтобы название нашего СНТ прозвучало в печати, потому что в городе таких товариществ много, а проблемы начнутся прежде всего у нас. Люди строили дома, соблюдая градостроительные нормы и рассчитывая, что СНТ со временем превратится в обычный поселок. Мы за свой счет благоустраиваем дороги, расширяем проезды, прокладываем электросети, и дальше готовы это делать. Мы хотели бы когда-нибудь стать обычным городским поселком. Причина простая — в поселке, на земле жить намного комфортнее и дешевле, чем в многоквартирном доме. Сейчас нашу надежду жить комфортно и соразмерно нашим материальным возможностям перечеркнули.
P.S. Позже поступил комментарий от исполкома Казани по ситуации:
«В Федеральном законе от 29.07.2017 №217-ФЗ сказано, что строительство индивидуальных жилых домов на садовых участках возможно в случае, если такие земельные участки входят в предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) территориальные зоны, где такое строительство допускается. Таким образом федеральный законодатель отдал возможность определять такие зоны местным властям, поскольку именно они ответственны за развитие муниципалитета и обладают информацией о потенциале тех или иных территорий города. В Казани действуют Местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП), которые утверждены в 2016 году (№8-12). Согласно этому документу, индивидуальное жилищное строительство на территории существующих садоводческих товариществ запрещается.
То же самое прописано и в ПЗЗ, которые утверждены в 2021 году, — параметры разрешенного строительства жилых домов (ЖД) в зоне садоводств и огородничеств (СТ) равны нулю — строить жилые дома не разрешается. При этом для садовых домов параметры строительства не нулевые, поэтому построить и зарегистрировать садовый дом не составляет проблем. В действующих ПЗЗ содержится картографическое описание границ каждой зоны, и они должны быть отражены на кадастровой карте. Поэтому сейчас все зоны поставлены на кадастровый учет.
Отметим, что индивидуальная жилая застройка подразумевает наличие соответствующей инфраструктуры и условий, отвечающих современным социальным, гигиеническим и градостроительным требованиям. Это означает, что территории должны быть обеспечены социальными объектами — детскими садами, школами, больницами, инженерными сетями, транспортной инфраструктурой и т.д. Но учитывая, что исторически все СНТ формировались для ведения садоводства и огородничества и не предполагали развития территорий со строительством там социальных объектов и прочей инфраструктуры, то на территориях СНТ нет свободных земельных участков, на которых можно было бы все это предусмотреть. Кроме того, основным критерием транспортной доступности и безопасности является ширина улицы, которая в кварталах индивидуальной жилой застройки должна быть 25 м, но не менее 16,5 м. Однако границы существующих СНТ на территории Казани сложились до начала XXI века, и в случае застройки данных территорий жилыми домами учесть эти градостроительные требования просто невозможно. В дальнейшем это потребует сноса индивидуальных жилых домов, расположенных вдоль проездов СНТ, для приведения их до нормативных требований».