Важность маркетингового обоснования, изменения в правилах землепользования и перечень объектов недвижимости

Фото: Мария Зверева

Фонтан относится к объекту недвижимости, асфальт — нет

При реализации проектов ГЧП в сфере благоустройства общественных пространств необходимо обратить внимание на множество нюансов. Для начала нужно учесть порядок вовлечения объекта в периметр проекта. Об этом на VII Межрегиональном отраслевом форуме по ГЧП говорили директор «Технологий доверия» Анна Батуева и руководитель дирекции юридического сопровождения проектов АНО «Национальный центр ГЧП» Анастасия Якуга.

Для благоустройства территории в рамках ГЧП необходимо, чтобы в ее состав входил хотя бы один объект недвижимого имущества, начала Анастасия Якуга. При этом, согласно законодательству, считаться недвижимостью могут не только здания.

— Как высчитаете, фонтан является недвижимым объектом? — поинтересовалась она у зала, на что большинство проголосовали за вариант «нет».

Однако большинство оказались неправы. Согласно определениям Верховного суда России, фонтаны относятся к объектам недвижимости, а асфальты и дорожки — нет.

В подтверждение своих слов спикер привела пример одного из парков Волгограда. При его благоустройстве к недвижимому имуществу отнесли трибуну, фонтан и мемориальный комплекс. Не вошли в этот перечень малые архитектурные формы, ограды, газоны и элементы озеленения.

Затем Анна Батуева рассказала о нюансах обязательств сторон проекта:

— Так, в проектах благоустройства на частном партнере лежит два основных блока обязательств — инвестиционные и эксплуатационные. Инвестиционные предполагают реконструкцию или создание объекта.

Также на инвестора ложатся социальные обязательства: льготные цены для категорий населения, использование имущества для общественных целей, использование имущества спортивными командами или коллективами образовательных организаций.

К обязанностям публичной стороны относятся:

• для коммерчески окупаемых проектов — обеспечение минимального уровня загрузки объекта;
• для коммерчески неокупаемых проектов — компенсация инвестиционных затрат.

Возможны изменения в правилах землепользования

После пояснения нюансов и общих определений спикеры перешли к дорожной карте. Анна Батуева начала со сбора и актуализации всех документов и данных.

По словам специалиста, при подготовке проекта ГЧП необходимо провести анализ региональных и муниципальных актов, в том числе касающихся объекта благоустройства. К таким документам относятся:

• процедура заключения;
• арендная плата за земельные участки;
• правила принятия решений о заключении КС/СГЧП.

— Следующий этап — это анализ данных, документов по основному объекту соглашения или по иному имуществу, которое будет передаваться в рамках проекта. Нам нужно проверить право собственности на объекты привлечения. Нужно будет проверить виды разрешенного использования для земельных участков. Если виды разрешенного использования, например, не позволяют осуществлять вид деятельности, которые по проекту планируются, то инициировать внесение изменений заранее в правилах землепользования и застройки муниципалитета, — добавила Батуева.

Спикер пояснила, какие документы нужны еще в зависимости от статуса объекта. Так, в парках, согласно законодательству, необходимо найти недвижимое имущество и анализировать уже его. Если благоустроить планируется гостиницу, надо узнать о наличии статуса ОКН. И, наконец, если объект является культурным наследием, требуется представить охранный паспорт и данные об уровне статуса ОКН (федеральный, региональный, муниципальный), если земельным участком — ВРИ.

Следующим этапом является определение инвестиционных обязательств, продолжила Якуга. По ее словам, здесь нужно ответить на «множество вопросов»:

— Если делить их по категориям, то это вопросы, касающиеся стадии проектирования и стадии реализации.

К этим вопросам относятся:

• Кто осуществляет проектирование?
• Есть ли в наличии проектная документация?
• Применима ли имеющаяся проектная документация для целей создания объекта соглашения?
• Необходимо ли разработать новую проектную документацию?
• Кто осуществляет создание?
• Кто обеспечивает подготовку территории и что она включает?
• Планируется ли привлечение третьих лиц (подрядчик, технический заказчик)?
• Необходимо ли устанавливать требования к третьим лицам, наличие у частной стороны / третьих лиц необходимых разрешений?
• Порядок согласования третьих лиц для целей создания?

«Маркетинговое обоснование делает реализацию проекта более предсказуемой»

При первом этапе подготовки необходимо составить маркетинговое обоснование целесообразности реализации проекта, рассказала Якуга. В нем нужно изложить суть и актуальность проекта, нормативные особенности, правовую схему и финансовые параметры.

— Обоснование делает реализацию проекта более предсказуемой. Если оно разработано качественно, то отразит все потенциальные крупные риски. Такая концепция станет базой для последующей разработки документов. Также на данном этапе могут выяснить, что работы на объекты в таком объеме вообще не нужны, — отметила она.

Затем можно переходить к условиям соглашения. Согласно презентации спикеров, для частной и публичной инициатив действуют разные правила.

Публичной инициативе условия соглашения изначально определяет публичная сторона. Их можно изменить по результатам переговоров за исключением некоторых случаев:

• если они являлись критерием конкурса;
• если их содержание определялось на основании конкурсного предложения;
• если они определены как не подлежащие изменению;
• существенные условия для СГЧП).

В случае с частной инициативой аналогично условия определяет частная сторона. Они могут быть изменены без исключительных случаев.

Также в презентации привели примеры, когда можно начать выполнение предварительных условий начала работ. К ним относятся:

• достижение финансового закрытия;
• согласование и предоставление проектной документации концеденту;
• получение необходимой разрешительной документации;
• предоставление банковской гарантии строительства.