Рынок жилья Казани: двукратный рост ипотеки и ожидание декабрьских вкладчиков

Фото: infox.sg

Стабильное количество зарегистрированных прав

Согласно данным татарстанского управления Росреестра, несмотря на сложную ситуацию на вторичном рынке из-за отсутствия льготного кредитования, в Казани отмечается некоторое оживление. Если верить данным о количестве зарегистрированных прав на жилую недвижимость в столице РТ, в октябре их было 8,9 тыс., тогда как в ноябре — около 9,5 тыс. Рост, таким образом, составил скромные 5%. А вот в целом по Татарстану ситуация менее радужная: количество зарегистрированных прав на жилую недвижимость в регионе в ноябре 2015 года незначительно снизилось — с 26,9 тыс. до 26,4 тыс. (снижение на 2%).

Согласно наблюдениям аналитической службы «Реального времени», в целом показатель, который начал снижаться в марте, вернулся в свое «стандартное» для 2015 года состояние в мае – июне. С тех пор он находится на стабильном уровне с небольшим всплеском в сентябре. Одним словом, стагнация.

Участие в долевом строительстве — на уровне 2013 года

А вот на первичном рынке ситуация более благополучная. Несмотря на то что здесь количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве ниже, чем в прошлом году, в целом ноябрь радовал застройщиков.

По сравнению с предыдущим месяцем ноябрь продемонстрировал рост: по Татарстану было зарегистрировано 489 договоров, по Казани – 778.

Общий ноябрьский рост по региону составил таким образом 44%. В столице Татарстана рост составил одну треть, а в других городах и районах республики рост – две трети. Впрочем, отметим, что ноябрь и в прошлые годы был месяцем, когда наблюдался рост сделок по долевому участию: в 2014 году он составил 40%, в 2013 году – 29%.

Октябрь же чаще всего (исключением является нынешний год) был месяцем-окончанием летней «спячки» на рынке недвижимости и предшествующим предновогоднему всплеску интереса к долевому участию. Сезонность, однако.

Но, помимо сезонности, здесь наложилась еще одна причина, о которой «Реальное время» подробно писало еще в ноябре — изменение в правилах регистрации договоров долевого участия. Введение списка «избранных» ЦБ страховщиков и новых требований заставило многих застройщиков понервничать, а некоторых и вообще пока оставило за бортом. Как признавались представители одной из крупных компаний, принявших участие в бранче «Реального времени», они не могли зарегистрировать ни одного долевого договора целых три недели.

Застройщики ждут вкладчиков у себя

Ряд застройщиков в общении с корреспондентом «Реального времени» заявили, что в ближайшее время (и это уже ощущается в текущем декабре) ожидают еще большего оживления продаж — и не столько за счет виртуального отложенного спроса, декабрьских вкладчиков. Именно в декабре истекают сроки по краткосрочным депозитам, которые банки давали по высоким ставкам во время девальвационного ажиотажа.

Как выяснила аналитическая служба «Реального времени», после «черного вторника» в декабре минувшего года вкладчики татарстанских банков резко сменили накопительную стратегию. Если прежде они ориентировались на долгосрочные депозиты, то после поднятия доходности коротких вкладов переключились на них. В результате сумма вкладов, размещенных на срок до одного года, взлетела в первые месяцы года вдвое, а вклады от года, напротив, пережили отток средств (подробно — в материале наших аналитиков).

Все понимают, что большинство банков не смогут себе позволить депозиты по ставке 20-23%, и застройщики уже готовятся принять у себя отток части вкладчиков и предложить им интересные предложения по недвижимости (об этом — в следующем материале «Реального времени»).

Скинуть почти один процентный пункт

По логике, далее разговор должен зайти о главном спасителе рынка новостроек — об ипотеке, а точнее, субсидируемой государством льготной ипотеке. Ее действие, к слову сказать, недавно продлили (об этом подробно — в нашем материале).

В последнее время на рынке уже никого не удивить ипотечными продуктами под 12%, ряд застройщиков решили замахнуться на 7%. Тут сказались либо особые отношения с банками, либо сильное собственное финансовое плечо строителей.

Ипотека растет к новому году

Отсюда становится ясно, что спрос на жилищные кредиты несколько активизировался. В ноябре по Татарстану зарегистрировано 5 656 сделок по ипотечному кредитованию. В Казани — 2 138. Рост в столице региона оказался, таким образом, более чем двукратным.

Ноябрь также не подкачал: если в октябре в Казани было зарегистрировано 845 ипотек, то в ноябре — 1 851. То есть по Казани рост составил 112%, по Татарстану – 54%. Количество ипотечных сделок в ноябре оказалось самым высоким за год (1,8 тыс. в Казани и 2,3 тыс. в других районах Татарстана).

Как прокомментировала пресс-служба ВТБ24, «выдачи ипотеки ВТБ24 в Татарстане в ноябре составили 727 млн рублей, в октябре – 624 млн рублей. Мы действительно фиксируем рост объемов выдач. Он связан как с сезонным фактором, так и с тем, что на фоне низкого спроса наше продуктовое предложение остается довольно выгодным. В конце года мы видим рост спроса (во многом тоже сезонный)».

Одним словом, ипотека с государственной поддержкой оказала огромное влияние на первичный рынок недвижимости. Появление программы значительно простимулировало рынок строящегося жилья. В связи с проведением банками и застройщиками маркетинговых акций, направленных на снижение процентной ставки ниже базисной в 12%, а также по причине завершения данной кампании (в ноябре еще не было понятно, продлят ли программу по льготной ставке), потенциальные заемщики — покупатели квартир на первичном рынке жилья при данных условиях оформляют такую «выгодную» ипотеку. Она превратилась в основной финансовый инструмент для тех, кому действительно необходимо улучшить или поменять свои жилищные условия. Второй немаловажный факт — на рынке наблюдается тенденция к снижению разности между первичным и вторичным рынками. Если еще в начале года стоимость «вторички» была на 15-20% ниже, то сейчас цены практически сравнялись, что делает приобретение нового жилья более привлекательным и практичным.

Кто-то теряет, кто-то находит

Средняя цена на рынке первичной недвижимости в Казани за ноябрь снизилась. Однако это снижение можно назвать формальным и малозаметным: средняя цена квадратного метра жилья в Казани в конце октября составляла около 63,5 тыс. рублей, в конце ноября – около 63,3 тыс. рублей. Здесь сказалось введение ряда объектов эконом-класса, запущенных в пригороде столицы РТ (своего рода аналог «путинок», подробнее чуть позже в отдельном материале).

Тут нужно учитывать, что в конце ноября — декабре все ключевые застройщики подняли цены на строящиеся квартиры (об этом в предстоящем обзоре «Реального времени»).

Однако в Вахитовском районе цены повысились (с 73,4 тыс. рублей до 76,4 тыс. рублей). Цены во втором по дороговизне районе Казани – Ново-Савиновском – также незначительно выросли (с 64,2 тыс. до 64,6 тыс. рублей).

Следующие за ними Кировский и Авиастроительный районы поменялись местами: в среднем Кировский теперь дороже, стоимость – 63,1 тыс. рублей за «квадрат». Авиастроительный район подешевел до 62,8 тыс. рублей. Оба района подешевели по сравнению с концом октября.

Московский район подешевел больше предыдущих районов: стоимость квадратного метра в новом жилье здесь снизилась с 63,5 тыс. до 59,6 тыс. рублей.

Аутсайдеры рейтинга, Приволжский и Советский районы, также за месяц поменялись местами. Стоимость жилья в Советском районе повысилась с 57,1 тыс. рублей до 59 тыс. рублей. В Приволжском, напротив, снизилась с 59,2 тыс. до 57,8 тыс. рублей.

С графиком изменения цен можно подробнее ознакомиться на странице индекса средних цен на первичном рынке жилья.

«Вторичка» топчется на месте

На вторичном рынке средняя цена квадратного метра увеличилась с 65,7 тыс. рублей до 66,1 тыс. рублей. Самый дорогой, Вахитовский район подорожал с 76,6 тыс. рублей до 77,9 тыс. рублей. Второй по цене Ново-Савиновский район подешевел с 72,9 тыс. до 71 тыс. рублей. Следующий за ними Советский район не поменял свои показатели средней цены: она составила 64,9 тыс. рублей.

Приволжский район изменился в цене совсем незначительно: в начале ноября цена составляла 63 тыс. рублей за «квадрат», в конце ноября – 63,2 тыс. Московский район подорожал с 61,9 тыс. рублей до 62,7 тыс.

Аутсайдеры на рынке вторичного жилья – Авиастроительный и Кировский районы. За ноябрь они поменялись местами в рейтинге дороговизны. Авиастроительный район подешевел с 61,6 тыс. до 61 тыс. рублей за квадратный метр. Кировский район подорожал с 59,1 тыс. до 62,2 тыс. рублей за квадратный метр.

Подробнее с графиком можно ознакомиться на странице индекса средних цен на вторичном рынке жилья.