«Землю-то мы купили, а застроить нам ее не дадут»
Девелоперы приветствуют мастер-план Казанской агломерации, но просят не ставить крест на их проектах
Для решения градостроительных ошибок вокруг Казани недостаточно разработки мастер-плана агломерации и передачи полномочий районов на уровень республики, убеждены татарстанские застройщики. Взгляд девелоперов на проблему отличается: нельзя перекладывать на плечи строителей вопросы с инфраструктурой, нужны федеральные деньги и программа, считают они. Подробнее о «человейниках» без дорог и школ, а также о новых запросах покупателей жилья в окрестностях столицы говорили во второй части бизнес-бранча «Реального времени» на тему «Казанская агломерация: как спланировать удобные для жизни новые районы».
«Мало кто думает о людях, которые уже живут в этом населенном пункте»
Какие требования предъявляют сегодня девелоперам покупатели жилья в Казанской агломерации и насколько изменились их запросы? На этот вопрос модератора бранча ответил вице-президент Гильдии риелторов РТ Руслан Садреев. По словам спикера, инфраструктурный вопрос на сегодня также является одним из решающих при выборе квартиры. Наиболее проблемным в этом отношении он назвал Пестречинский район — территории быстро разрастающихся Куюков и Новых Салмачей:
— Я сейчас слушаю, как каждый девелопер говорит о людях, которые будут жить в новых комплексах. А почему мало кто думает о людях, которые уже живут в этом населенном пункте десятилетиями, если не больше? Вы правильно сказали, в Усадах настоящий хаос. Салмачи, Куюки — то же самое, а Куюкам больше сотни лет. Они просто задыхаются от этого потока автомобилей и людей. Раньше об этом никто не думал. Но я рад, что здесь с нами архитектор с новыми, интересными идеями. Хотелось бы, чтобы сейчас об этом больше стали думать, а не просто чтобы построить и продать.
При этом покупатель на рынке жилья сегодня избалован, считает Руслан Садреев. Поэтому каждый девелопер старается предложить наиболее комфортные условия среды, а не только квартиру в доме. Однако крупные инвестиции, например в транспортную инфраструктуру, может осилить только государство, заметил он:
— Людям, которые сегодня покупают квартиры, нужна не просто красивая картинка, но и удобные подъездные пути, удобная локация, удобная инфраструктура для отдыха и прогулок. Сегодня в новых столичных жилых комплексах есть целые программы по спортивным соревнованиям между ЖК. Это же здорово! То же самое хотят иметь и покупатели жилья в пригороде, они в этом заинтересованы.
Если первый фактор — удобство, то второй, по его словам, — это цена. «Почему люди покупают квартиры в Куюках, хоть и знают, что будут стоять в пробках? У нас есть покупатели, которые даже тестируют, выезжают туда в часы пик. Они говорят: «Да, мы съездили, но цена нас устраивает. Мы хотим двухкомнатную за 3 млн рублей условно на тот момент», — привел пример Руслан Садреев. Следовательно, нужен баланс между удобством и ценой, заключил эксперт.
«Землю-то мы купили, а застроить нам ее не дадут»
Максим Николаев заметил, что люди, приобретая жилье в приграничном с Казанью районе, все равно стремятся работать в городе, потому что там более интересное предложение по зарплате. Многие, по его словам, надеются подняться по карьерной лестнице, когда-нибудь накопить и купить квартиру в городе:
— Сейчас мы сталкиваемся с обратным трафиком, теперь из города люди начинают ездить работать в промпарки. И вот они все где-то посерединке встречаются, в районе Сокуров, и образуются двухчасовые пробки в обе стороны. Благо сейчас строится окружная дорога. Поэтому нашим раисом принято решение ограничить строительство, связанное с маятниковым движением людей. Если бы этого не было и люди, как на Западе, перебираясь с места на место, находили рабочие места рядом с жильем, вопросов не возникало бы. Районы продолжали бы развивать свои генпланы сами, и у всех все было бы прекрасно.
Но сейчас власти вынужденно пошли на эти меры — принятие решений за застройщиков, добавил он. «Это тоже, кстати, интересно. Застройщикам надо уже самим подключаться к работе, иначе, как правильно сказали коллеги, может получиться, что землю-то мы купили, а застроить нам ее не дадут». Не стоит забывать и о новых правилах землепользования, и о других градостроительных нормах, которые предстоит изучить.
Однако Ринат Аисов еще раз призвал не перекладывать ответственность целиком на девелопера: «Не надо на застройщиков вешать обязанности градостроителей. Надо застройщикам предлагать земельные участки и конкретные правила игры. Мы, как ленд-девелопер, видели проблему и заняли эту нишу. Мы готовы играть вдолгую, вкладывать средства в развитие территории, приобретая участки, заниматься их развитием не год и не два. Для застройщика это недопустимо — купить участок, чтобы он у него несколько лет мариновался и деньги заморожены были».
В качестве примера эксперт привел многолетнюю работу компании по проекту развития Восточной дуги — огромный район на несколько миллионов квадратных метров жилья, планированием которого в ASG занимались более 10 лет. В итоге территория была спроектирована так, что любой застройщик сегодня может приобрести здесь готовый земельный участок и просчитать всю экономику проекта.
— Для жителей этих будущих территорий все разработано в соответствии с нормативами, поэтому там не будет никаких градостроительных проблем. Наоборот, где-то эти проекты разгрузят существующую прилегающую территорию, — добавил спикер.
Как результат, выиграли все. Для власти это плюс, поскольку все затраты по исследованиям и проектированию, транспортному моделированию ленд-девелопер взял на себя. Застройщик получит готовую для освоения территорию, а будущие покупатели жилья — комфортную для жизни среду. Когда же появится ранее анонсированный проект «Яблоневые сады», поинтересовались у Рината Аисова. Оказалось, не раньше, чем к жилому комплексу построят новую дорогу.
— Здорово будет, если дорога в ближайшее время будет сделана, чтобы не перегружать существующие. Жители Куюков сразу на Зорге выезжали бы, — заметил Руслан Садреев. — Поэтому, если все будет реализовано так, как говорит коллега: сначала инфраструктура, дороги, потом дома, мне кажется, это будет самое лучшее, что можно придумать для жизни. Это пример того, как надо работать. Будет шикарно.
«Надо уже сделать Восточный район Казани», — добавил модератор. Проект планировки территории по Восточной дуге ожидается в ближайшее время. «На самом деле, уже есть пул застройщиков, которые у нас в очереди стоят, сейчас контракты на стадии подготовки. Но там порядка 4 млн кв. м, поэтому хватит для многих застройщиков, мы не говорим, что кому-то одному это предлагаем. Для всех застройщиков открыт район — пожалуйста», — добавил ленд-девелопер. Кстати, над проектом Восточной дуги в свое время работал Олег Григорьев, который сейчас применяет этот опыт в работе над мастер-планом всей Казанской агломерации.
«Это даст нам общие правила игры»
— Я лично приветствую решение сделать мастер-план Казанской агломерации, над которым работает Институт пространственного развития РТ. Потому что согласна, это даст нам общие для всех и понятные правила игры, и мы заранее будем их знать. Тем не менее раньше у всех районов тоже были свои генпланы, то есть это была не совсем хаотичная застройка, — заметила Антонина Дарчинова, чья компания реализует несколько проектов в Высокогорском, Зеленодольском и Лаишевском районах.
Районы устанавливали свои нормативы градостроительного проектирования, которые определяли, к примеру, сколько парковок необходимо построить и на какое количество квартир. «Сейчас, насколько я понимаю, их приравняют к тем же коэффициентам, что и в Казани, и это даже удобнее, потому что сразу все везде можно подсчитать», — добавила она.
— Но вот что не было в них учтено — это соединение между собой застраиваемых районов с прилегающими территориями. Они же не в вакууме находятся. Из-за этого и возникли проблемы с миграцией населения. Люди у нас свободные, развивающиеся. Татарстан всегда впереди планеты всей, Казань еще больше впереди, то есть у нас всегда растет население. Не у всех миллионников постоянный прирост населения, и, как следствие, есть потребность в новом жилье, почему очень сильно растет стоимость жилья внутри Казани.
За последние 5 лет окрестности Казани изменились до неузнаваемости, и даже Осиново воспринимается как часть мегаполиса, а не село Зеленодольского района — настолько сегодня это развитый жилой район. За это время поменялась и целевая аудитория застройщиков, и люди из Казани смотрят на агломерацию как на возможность приобретения жилья, отметила эксперт.
При этом в России все еще не достигнут коэффициент положенных по нормативам 18 квадратных метров на человека, и перед Россией, как и перед Татарстаном в частности, стоит задача нарастить объемы ввода жилья. При этом в республике сегодня многие рассматривают покупку квартиры как способ сберечь накопления, чтобы их не съела инфляция.
Участники бранча обсудили предстоящую отмену льготной ипотеки с 1 июля, что может оказаться сдерживающим фактором для рынка новостроек. Но были и позитивные новости — в частности, появление ипотеки под 2% годовых на вторичное жилье для семей участников СВО и госслужащих новых регионов России.