Дач больше нет: отдыхать теперь придется только в садах и огородах

Дачи исчезли из правового поля

С 1 января вступил в силу 217-ФЗ о «Ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», он наводит порядок в сфере, в которой долгое время был бардак. Вместо девяти организационно-правовых форм, в которых путались не только садоводы, но и госорганы, законодатель оставил только одну — товарищество собственников недвижимости (ТСН). Она, в свою очередь, делится на два вида — садоводческое товарищество и огородническое товарищество. То есть понятий «дача», «дачный участок», «дачное товарищество» и т.п. больше не существует.

Чем отличаются садовое товарищество и огородническое? На садовом участке можно строить жилой дом и хозяйственные постройки (бани, гаражи), а на огородническом — только временные постройки, не подлежащие государственной регистрации.

Отсюда вытекает еще одно отличие — в жилом доме в садовом товариществе можно прописаться, а в доме на участке в огородническом товариществе, пусть он капитальный и может использоваться для постоянного проживания, прописаться нельзя. Но можно поменять форму объединения — с огороднического на садовое.

Как прописаться в саду?

Теперь о прописке. Фактически прописываться в садовых товариществах разрешили давно, но процедура была утомительной, нужно было собирать специальную комиссию, обращаться в суд. Сейчас, чтобы прописаться в садовом доме, нужно признать его жилым, а для этого подать заявление в органы местного самоуправления.

— В заявлении указываются кадастровый номер земельного участка, кадастровый номер дома и почтовый адрес заявителя. К заявлению прикладываются правоустанавливающие документы, если право ранее не зарегистрировано в ЕГРП, то выписка может не предоставляться. И самый важный документ — поручение кадастрового инженера об обследовании объекта, соответствует ли он требованиям к жилому дому, — разъясняет Юлия Шпалитова, заместитель директора Федеральной кадастровой палаты по Республике Татарстан.

Требования к жилому дому в законе не прописаны, но они есть в Градостроительном кодексе. Так, жилой дом не может быть выше 20 метров и трех этажей над землей. Должны быть подведены коммуникации — отопление, электричество, водоснабжение. Садовый дом — площадью не более 50 кв. м, этажность — один этаж плюс мансарда. Возможна и обратная процедура — признание жилого дома садовым. Но если у гражданина это единственное жилье, то ему откажут.

Зачем регистрировать садовый дом?

Еще одно важное уточнение, оно касается граждан, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Если они признают свой садовый дом жилым, то это не влечет последствий в виде исключения их из очереди, несмотря на то, что квадратных метров в собственности добавится. Единственное уточнение — жилой дом должен находиться именно на территории садоводческого товарищества, а не на землях для индивидуального жилищного строительства, например.

Еще одно нововведение — с 1 марта вступает в силу уведомительный порядок для постановки на учет объектов недвижимости на садовых участках. Если в отношении жилых домов этот вопрос дискуссий не вызывает, то в целесообразности постановки на учет садовых домов собственники сомневаются: санкций никаких нет, а налог платить придется. В Росреестре напомнили, что собственность — это не то, что построено у гражданина на участке, а то, что отображено у них в карточках. Нет сведений в Росреестре — де-юре нет собственности.

— Если строение не поставлено на учет, то затрудняется продажа, передача по наследственности и в целом гражданин оказывается не защищен, если, например, муниципалитет решит изъять землю для собственных нужд, — говорит Ада Зайдуллина, заместитель руководителя Росреестра по Республике Татарстан.

Уведомительный порядок — это когда разрешение на строительство брать не нужно, а нужно обратиться в органы МСУ с уведомлением о начале строительства, а потом о его окончании. Можно сначала построить дом, а потом подать уведомление. Главное, чтобы строение не нарушало норм.

Отношения в товариществе: уполномоченных ликвидировали, шлагбаумы регламентировали

Новый закон регламентирует взносы в товариществе. Сейчас остались только целевые и членские. Вступительные, паевые, дополнительные, которые создавали почву для коррупции, исключили. Еще одна новация — вступать в садоводческие товарищества теперь необязательно. С собственника участка в этом случае будут взимать фиксированную плату, зависящую от размера участка, имеющихся капитальных строений. При этом право участвовать в общих собраниях и обжаловать решения у него есть.

По поводу собраний — в некоторых товариществах ранее выдвигали так называемых «уполномоченных», которые от имени остальных садоводов голосовали и принимали решения. Это вызывало много жалоб со стороны людей. Законом институт собрания уполномоченных исключен.

Уточнен вопрос общего имущества, например аллей или скважин. Если ранее это было имуществом товарищества, то теперь — общей долевой собственностью по модели многоквартирного дома. Получены четкие ответы на вопросы о шлагбаумах и охране, которая не пускала людей на свои участки. Закон говорит, что никто не вправе препятствовать доступу или взимать за это плату.